E-Magazine Reatimes | Chuyên đề Thị trường 2025

“Nhà đầu tư giỏi là người nghe được nhịp bước chân của hạ tầng trước khi nó kịp thành tin tức.” “Giữ giá trị ở nơi còn đang mở.”

Hai câu nói ngắn nhưng phản ánh đúng tinh thần của làn sóng dịch chuyển thầm lặng đang diễn ra trong giai đoạn 2023–2025. Không tạo sóng lớn, không ồn ã, nhưng đủ mạnh để làm thay đổi hướng đi của dòng tiền tại Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt với nhóm bất động sản ven biển thuộc các khu vực còn nhiều dư địa phát triển.

1. Dòng vốn rời phố lớn để đi tìm “vùng tăng giá mới”

Dữ liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường trong quý III/2025 ghi nhận mức độ quan tâm tới bất động sản ven biển tăng rõ rệt so với giai đoạn 2022–2023. Đáng chú ý, lượng nhà đầu tư rời TP.HCM để tìm sản phẩm ven biển trong 9 tháng đầu năm 2025 tăng khoảng 21% so với cùng kỳ 2023. Xu hướng này được đánh giá mang tính chiến lược, khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã neo cao và biên tăng giá bắt đầu hạn chế.

Ở chiều ngược lại, những vùng biển đầu chu kỳ – nơi hạ tầng liên vùng đang được mở rộng – lại sở hữu “room” tăng giá hấp dẫn hơn. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư chủ động tìm kiếm các khu vực biển nguyên bản, quỹ đất còn rộng và chưa bị ép biên giá.

2. Second-home: từ cảm xúc sang một dạng tài sản gắn với chu kỳ hạ tầng

Giai đoạn 2024–2025 cho thấy sự thay đổi đáng kể về tư duy second-home. Nếu trước đây nhu cầu chủ yếu đến từ cảm xúc trải nghiệm, thì nay nó trở thành một “phép tính tích sản” dựa trên chu kỳ hạ tầng và khả năng hình thành đô thị.

Theo CBRE quý III/2025, 40% người mua second-home đến từ Hà Nội và gần 30% đến từ TP.HCM. Dữ liệu VARS 9 tháng đầu năm cũng ghi nhận hơn 2/3 giao dịch thuộc nhóm “nhà thứ hai trở lên”, phản ánh xu hướng nắm giữ tài sản dài hạn.

Trong khi đó, các thị trường biển lớn như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc đang có biên tăng giá thu hẹp rõ rệt – mức tăng trung bình năm 2025 chỉ khoảng 3%, thấp đáng kể so với các chu kỳ trước. Áp lực giá cao và tình trạng nén biên lợi nhuận khiến nhà đầu tư có xu hướng hướng về những vùng biển mới – nơi hạ tầng đang hình thành và dư địa tăng giá còn rộng.

3. Khi kỳ vọng của Hà Nội và TP.HCM gặp nhau tại một điểm chung

Khẩu vị đầu tư khác nhau nhưng nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM lại đang hội tụ tại cùng một nhóm tiêu chí: biển nguyên bản, giá chưa cao, quy hoạch rõ ràng và có tín hiệu hạ tầng thật.

Nhà đầu tư Hà Nội ưu tiên sự tĩnh tại, khí hậu khô ráo và cộng đồng văn minh; nhà đầu tư TP.HCM chú trọng kết nối, thời gian di chuyển và động lực tăng trưởng mới từ công nghiệp – logistics. Theo quan sát từ các đơn vị môi giới khu vực duyên hải trong quý III/2025, hai nhóm này đều tìm tới những vùng biển đầu chu kỳ, nơi hạ tầng liên vùng đang mở và biên giá chưa bị ép.

Nam Khánh Hòa trở thành một trong những tọa độ nổi bật nhờ khí hậu ổn định, bờ biển dài, quỹ đất rộng và các tuyến kết nối như QL1A, cao tốc Bắc – Nam, đường ven biển và sân bay Cam Ranh được nâng cấp đồng bộ.

Dù khẩu vị khác nhau, nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM đang hội tụ ở cùng một nhóm tiêu chí:

· Biển nguyên bản, mật độ phát triển thấp

· Giá còn “mềm”, chưa bị thổi

· Có quy hoạch rõ và tín hiệu hạ tầng thật

· Khả năng hình thành đô thị trong trung – dài hạn

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới khu vực duyên hải Nam Trung Bộ trong quý III/2025, hai nhóm nhà đầu tư đều ưu tiên những vùng biển ở giai đoạn đầu chu kỳ – nơi hạ tầng liên vùng đang được cải thiện mạnh mẽ, đặc biệt là các đoạn cao tốc mới và quốc lộ được nâng cấp.

Trong số đó, Nam Khánh Hòa nổi lên như một tọa độ đáng chú ý nhờ khí hậu khô ráo, bờ biển rộng, quỹ đất lớn và vị trí nằm trên trục kết nối Bắc – Nam, cảng hàng không quốc tế Cam Ranh. Đây là khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ việc nâng cấp cao tốc, quốc lộ 1A và các tuyến ven biển.

4. Cà Ná: vùng biển giữ được nguyên sơ khi hạ tầng bắt đầu định hình nhịp phát triển

Cà Ná – cửa ngõ phía Nam Khánh Hòa – ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh từ năm 2024 đến nay. Không phải nhờ các hoạt động truyền thông rầm rộ, mà từ những thay đổi hạ tầng diễn ra từng bước nhưng chắc chắn.

Theo khảo sát thực tế tháng 11/2025, thời gian di chuyển từ TP.HCM đến Cà Ná hiện chỉ còn khoảng 3–3,5 giờ khi nhiều đoạn cao tốc mới được đưa vào khai thác. Ở phía Bắc, kết nối thuận lợi qua sân bay Cam Ranh và trục quốc lộ 1A đang được cải thiện đồng bộ.

Trong bối cảnh này, sự xuất hiện của các dự án đô thị biển đầu tiên – trong đó có Cà Ná New City – đánh dấu giai đoạn chuyển mình của khu vực khỏi trạng thái nguyên sơ hoàn toàn. Tuy nhiên, điều khiến giới đầu tư đánh giá Cà Ná hấp dẫn chính là “độ mở tự

nhiên”: bờ biển rộng, cảnh quan nguyên bản, mật độ xây dựng thấp và các khu chức năng đô thị đang ở điểm khởi đầu.

“Cà Ná giống những nơi từng im lặng trước khi thành phố tìm đến. Ai hiểu nhịp đất sẽ thấy nó đổi từng ngày.”

5. Lớp tài sản ven biển 2025–2030: chu kỳ mới đã khởi động

Trong số đó, Cà Ná New City được nhắc đến như ví dụ của “đô thị biển thế hệ mới”:

· Sở hữu lâu dài

· Sổ từng căn

· Quy hoạch hướng đến cư dân thật và chuyên gia

· Mức giá vẫn ở vùng “chân sóng”, phù hợp tích sản trung – dài hạn

· Hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng ven biển và cao tốc đang hoàn thiện

Sự xuất hiện của các dự án như vậy cho thấy Cà Ná không còn là vùng biển yên tĩnh thuần tuý, mà đang dần xác lập vai trò một cực đô thị mới của Nam Khánh Hòa.

Với nhà đầu tư, giá trị của bất động sản ven biển trong chu kỳ 2025–2030 không chỉ nằm ở cảnh quan, mà nằm ở khả năng hình thành đô thị và biên tăng giá đi theo từng mốc hạ tầng hoàn thiện. Khi tốc độ phát triển của địa phương đồng pha với thời gian nắm giữ tài sản, dòng vốn có cơ sở để ở lại lâu hơn – như một cách đầu tư vào nhịp phát triển của thời gian.