Bước sang 2025, thị trường bất động sản biển chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các khu vực đã phát triển và những vùng ven biển mới. Dữ liệu từ CBRE quý III/2025 cho thấy lượng tìm kiếm sản phẩm second-home tăng 12–15% so với cùng kỳ – mức tăng cao nhất trong ba năm gần đây. Trong khi đó, nguồn cung dự án ven biển mới giảm 20–25%, chủ yếu do các địa phương siết quy hoạch, hạn chế xây dựng dọc bờ biển và ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng công cộng.
Khoảng cách cung – cầu nới rộng, đưa quỹ đất biển vào trạng thái khan hiếm thực sự, đặc biệt tại những thị trường đã phát triển mạnh như Nha Trang, Đà Nẵng – Hội An hay Phú Quốc. Khánh Hòa hiện chỉ bằng khoảng 70% nguồn cung so với giai đoạn 2020–2022; Đà Nẵng – Hội An giảm xấp xỉ một phần tư; còn Phú Quốc gần như không còn dư địa cho các dự án second-home mới. Nhiều đoạn mặt tiền biển đã khai thác tối đa, khiến không gian phát triển bị thu hẹp nhanh hơn tốc độ gia tăng nhu cầu.
Dòng tiền dịch chuyển: từ “nghỉ dưỡng” sang “tích sản hạ tầng”
Nhu cầu second-home hiện không còn dựa vào yếu tố cảnh quan hay tiện ích nghỉ dưỡng đơn thuần. Nhà đầu tư chuyển trọng tâm sang khả năng tích sản, ưu tiên những khu vực gắn với hạ tầng liên vùng, đô thị mới và các cụm kinh tế đang mở rộng. Quan sát thị trường 24 tháng gần đây cho thấy các khu vực ven biển còn nguyên bản, mật độ dân cư thấp, nhưng có định hướng hạ tầng rõ ràng đang trở thành “điểm đến mới” của dòng vốn dài hạn.
Một chỉ dấu quan trọng: tại nhiều khu vực ven biển chưa phát triển ồ ạt, giá đất tăng 6–10%/năm, cao hơn mặt bằng 1–3%/năm của những đô thị biển đã bão hòa. Sự chênh lệch này phản ánh chính xác tâm lý nhà đầu tư: họ ưu tiên nơi còn dư địa tăng trưởng, thay vì những thị trường đã đạt trần giá trị.
Hình thành “vành đai ven biển mới”: Dòng vốn không còn đi theo lối cũ
Trên bản đồ thị trường 2025, khu vực trải dài từ Khánh Hòa – Ninh Thuận – Bình Thuận (địa giới trước khi gộp tỉnh) đang được xem là “vành đai ven biển mới” nhờ hàng loạt dự án hạ tầng đồng loạt tăng tốc. Tuyến ven biển Ninh Thuận – Bình Thuận, cao tốc Cam Lâm – Vĩnh Hảo, các trục kết nối về sân bay Cam Ranh… đã rút ngắn đáng kể thời gian tiếp cận, đồng thời tạo lực đẩy cho những vùng trước đây ít được chú ý.
Hạ tầng mở đường cho kỳ vọng hình thành các đô thị ven biển mới – không thuần nghỉ dưỡng mà gắn với dịch chuyển dân cư, logistics và các cụm công nghiệp phụ trợ. Đây chính là những cấu phần nền tảng giúp thị trường ven biển bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững hơn
Cà Ná: Ví dụ điển hình của một thị trường ven biển bước vào chu kỳ phát triển sớm
Trong nhóm các địa phương ven biển đang hưởng lợi từ hạ tầng, Cà Ná nổi lên như một trường hợp tiêu biểu nhờ hội tụ đồng thời ba yếu tố: vị trí chiến lược, hạ tầng liên vùng và dư địa giá hiếm thấy.
Khu vực này nằm trên trục kết nối Ninh Thuận – Bình Thuận – Khánh Hòa (địa giới trước khi gộp tỉnh), tiếp giáp tuyến ven biển và cao tốc Cam Lâm – Vĩnh Hảo, thuận tiện cho cả du lịch, logistics lẫn dòng di cư làm việc. Cụm cảng biển – công nghiệp Cà Ná nằm trong Khu kinh tế Cà Ná, trong đó Khu công nghiệp Cà Ná giai đoạn đầu 827 ha, định hướng mở rộng lên hơn 1.500 ha đang trong quá trình hoàn thiện, tạo nhu cầu ở thực cho lực lượng chuyên gia, nhân sự kỹ thuật và các ngành dịch vụ phụ trợ. Đây là nền tảng mà phần lớn thị trường second-home truyền thống không có.
Một điểm hấp dẫn khác là mặt bằng giá. Giá đất tại Cà Ná hiện chỉ bằng 25–35% so với các đô thị biển như Nha Trang hay Phan Thiết, trong khi dư địa tăng trưởng lại lớn nhờ chu kỳ hạ tầng đang bước vào giai đoạn tăng tốc. Với nhóm nhà đầu tư dài hạn, mức giá còn mềm là yếu tố then chốt để tích sản.
Vai trò của các dự án quy hoạch tốt trong việc định hình đô thị biển mới
Sự xuất hiện của một số dự án quy mô lớn, trong đó có Cà Ná New City, cho thấy bước chuyển từ “tiềm năng tự nhiên” sang “định hình đô thị”. Khác với mô hình second-home thuần nghỉ dưỡng, các dự án tại Cà Ná đang theo hướng đô thị ven biển gắn với công nghiệp – dịch vụ. Đây là cấu trúc đô thị phù hợp với nhu cầu thật và sự dịch chuyển dân cư, thay vì dựa vào du lịch theo mùa.
Với nguồn cung ven biển ngày càng hạn chế và nguồn cầu tích sản tiếp tục tăng từ Hà Nội và TP.HCM, những dự án có cấu trúc phát triển rõ ràng tại các vùng biển mới sẽ nằm trong nhóm hưởng lợi rõ nhất
2025–2030: Chu kỳ thị trường mới sẽ ưu tiên những địa bàn “còn room” và có nền tảng hạ tầng
Nhiều chuyên gia nhận định giai đoạn 2025–2030 sẽ là chu kỳ dịch chuyển lớn của dòng vốn đầu tư ven biển. Các khu vực đã bão hòa sẽ không còn đủ sức hút, trong khi những địa phương hội tụ ba yếu tố – hạ tầng mở rộng, giá đất hợp lý và định hướng đô thị dài hạn – sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn mới.
Trong bức tranh đó, Cà Ná đang đứng tại điểm xuất phát thuận lợi: vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối mạnh, kinh tế cảng biển – công nghiệp tăng tốc và mặt bằng giá còn nhiều dư địa. Đây chính là tổ hợp năng lực giúp khu vực này lọt vào nhóm thị trường ven biển đáng theo dõi nhất trong chu kỳ kế tiếp.
